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兴海物联智慧空间研究院 | 第二期:城市综合体智慧化研究

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城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、酒店、文化、游憩等各种城市物业功能复合、互为作用、互为价值链的高度集中的建筑群体。

近年来,面对城市化进程中日益突出的人口、土地、通勤等问题,城市综合体成为现代城市发展的趋势,激发出一片新的发展蓝海。

兴海物联智慧空间研究院本期带您深入探索城市综合体。

 

#1 城市综合体行业洞察

城市综合体的发展趋势

近几年城市综合体呈现出快速发展的态势,很多城市都已建成或正在规划当地地标性的集办公、商场、酒店及配套居住等于一体的复合建筑群。特别是一二线城市因为用地紧张和房地产开发政策调整,在政府的统筹规划下大量各具特色的城市综合体百花齐放,如深圳万象天地、上海新天地、雄安金湖未来城等。

城市综合体本身具有的功能复合性使得以其为中心能形成一定规模的生活圈,多个综合体的建设有利于突破“单中心”的城市发展模式。另外地标级城市综合体顺应城市化发展的需要,对于加快城市经济发展、扭转城市商业格局、推动城市化有着巨大作用,是高品质城市生活的标志。

城市综合体智慧化建设的特点

近年来,随着物联网、人工智能、云计算、5G等智慧技术持续应用于建筑智能化领域,建筑的智慧化水平越来越高,打造智慧建筑已经成为行业的共识和标准。

城市综合体作为社会效应巨大的地标性建筑,其投资建设方都希望通过智慧化建设增加项目的科技含量,使工作和生活更加便利,管理和运营更加高效,从而提升整个项目的档次和功能,提升整体品牌效应和盈利水平。

但城市综合体因其复杂的特点,智慧化建设也有别于传统的建筑智能化,需要充分理解其特点才能打造出高质量的智慧综合体。

 

01

业态和客群复杂:综合体是多个业态的融合,可以有10余类客户群体工作和生活在其中,需求各不相同,综合体的智慧化设计与单业态建筑相比不仅要梳理不同客群的需求,还要充分考虑客群间的互动和身份转换。

因此综合体的设计不宜直接凭单业态建筑的经验进行拼凑,可以在具体设计之前,选用智能化顾问单位做好充分的需求分析和可行性研究,为后续的具体设计方案把握方向和范围。

02

城区级规划:综合体面积广、业态多、公共配套多,已经从建筑上升为城区的范畴,智慧化需求差异也较大,比如需要统筹规划整个区域的交通、ICT基础设施、数据应用等。因此综合体的设计如果按单业态或标段进行分解设计,会影响整个区域的整体性和资源利用率,而要站在整个城区的高度去做通盘的需求分析和统筹规划。

03

软硬结合:“软件定义硬件”是未来的发展趋势,软件在智慧建筑中的重要性越来越高。综合体的智慧化建设需要将硬件设计和软件设计完善地结合在一起,实现各类用户的交互体验和智慧功能。如果只局限在智能化硬件及配套的设计,而缺失相关软件的架构和设计能力,将造成综合体的整体设计方案“瘸腿”,流于传统缺乏亮点。

04

管理运营智慧化:综合体投入多盈利难度大,后期的管理和运营复杂,建设好一整套智慧化管理工具不仅能够较好地帮助管理运营方升级运作模式,实现减员增效,还能够提升综合体的服务水平和盈利能力。因此不理解物管和运营业务的传统设计不适用于综合体这样的复杂项目,而是需要在设计之初就提前规划好管理运营的智慧化场景及业务流程,提升区域集约化管理、跨业态融合、数字化运营等能力。

05

可持续发展:综合体后期的经营通常是长期持续的,身处科技高速发展的时代,需要在设计时充分考虑后续的升级扩展能力以保持竞争力,不能只考虑眼前的建设和验收,而要提前设计好项目后期的持续升级能力和运维成本控制。

 

#2 基于物联网平台的智慧化方案

针对以上城市综合体智慧化建设的特点和需求,传统的智能化设计方案已经无法满足,因此兴海物联提出基于物联网平台的城市综合体智慧化建设方案,基于物联网平台为综合体打造“智能操作系统”,建立一个统筹综合体软硬件功能的智慧管理平台,打破系统和数据孤岛,将业务和数据连接和汇聚,从而实现各系统之间的资源共享和协同联动,最终打造安全绿色的工作和生活环境,设备高效节能、安全稳定运行,管理和运营数字化。

作为综合体智慧化最核心的“操作系统”,物联网平台应具备以下能力:

01

物联连接能力。综合体应该通过各类智能化设备的协同以实现智能运行,降低人为操作比例,这就需要众多通信协议、数据格式各不相同的设备相互“认识”和“交流”。因此智慧综合体需要海量设备的接入和管理能力,负责各类终端的连接和设备全生命周期管理,并且通过开放API接口将处理结果提供给应用功能调用,实现设备按照规则运行和联动。

02

数据集成能力。对数据的管理和应用水平决定了综合体智慧化的程度,一个综合体通常要使用数十个不同供应商开发的软件系统,因此需要打破各个系统的孤岛界限,一方面统一建筑、设备等数据源,同步更新消除系统间的数据不一致;另一方面将客户、消费行为等数据在系统间共享,提升跨业态运营能力。

03

快速开发能力。综合体的智慧化建设需要基于自身需求进行大量的定制化开发,且在长期运营过程中也要持续进行升级迭代和新功能开发。因此为了提升开发效率和降低开发成本,项目可以将高复用性的功能模块封装为微服务,新系统开发时直接调用无需重复开发。

04

数据运营能力。“数据资产”是综合体未来的宝贵资产,需要长期持续的积累和管理。项目需要建立数字化转型升级的意识,尽可能实现全域数据湖,能够从多角度、多层次、多粒度挖掘数据价值,打通数据从资源到资产的通路,实现数据驱动的数字化管理运营。

 

 

 

城市综合体智慧化的建设是一个复杂的系统性工程,要求规划设计单位不仅要同时精通智能化设计和软件开发,还要深刻理解地产开发、商业运营和物业管理,将技术和业务相融合,这样才能够设计出一个智慧、友好并且可持续发展的标杆项目。

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